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Step 1. 专业地产经纪的帮助


专业的房地产经纪人能保障整个房地产交易过程的顺利和安全,得到满意结果,并节约您大量的时间精力。

您的地产经纪可以帮助您:

  • 辅助整个购房流程并准备相应文件,确保一切顺利,没有任何失误。
  • 根据您的财务预算和需求寻找到合适的房产。
  • 将您中意的目标物业与类似物业的交易记录进行比对,确定合适的价格。
  • 帮助您熟悉邻近地区,包括学校、公园和其他配套设施。
  • 协助您了解政府的居民购房资助项目。
  • 评估不同类型的房屋抵押贷款产品以帮助您了解哪一种适合您的需求。
  • 谈判购买价格和合同条款,例如交割日期、必要的维修,及所包括的家具或器具等。
  • 帮助您了解复杂的合同。
  • 引荐相关的专业人士,例如验房师、房产律师、贷款经纪人和保险经纪人等。

如何找到合适的地产经纪人?

在安省的地产委员会官方网站上可以查到执业的地产经纪名录,通过朋友亲属介绍也是一个好渠道。

虽然我很希望有荣幸为您提供房地产方面的服务,您可以随时联系我。但我还是建议您多接触几位专业地产经纪,然后做出您的慎重选择。这是地产交易中非常重要的一个环节。

如何确定和地产经纪人的工作关系并得到保障?

当您考察后确定需要获得地产经纪人的帮助,地产经纪会首先解释一份文书《Working with a Realtor》,详细解释雇佣关系的选择,以及经纪人对应的责任。然后您在这个基础上,和经纪人确定工作期限,范围,以及佣金事项。签署一份《Buyer Representation Agreement》(买方代理协议)。这是经纪责任的法律依据,当经纪因为疏忽或恶意,失职或违法,这是追究责任和追偿损失的法律依据。

Step 2. 资金准备


评估目前的家庭预算和年收入,以确定您是否能获得足够房屋抵押贷款。

也可使用IFrame计算器来核实。

放贷机构如何确定贷款资质?

放贷机构通常使用两个标准来衡量您是否具有足够的贷款偿还能力 – 涉及家庭债务的偿债比率 (GDS)和总借贷还款比率(TDS)。

GDS 是用于偿付房屋贷款、地税和中央暖气费(如果您购买了共管式公寓,还包括每月管理费的一半)在您的每月总收入中所占比例。根据一般的经验,GDS 比率不应超过月收入的32%。

TDS 是每月住房成本,再加上您的所有其他债务月付款(例如, 汽车贷款或租赁费、信用卡付款、信贷额度付款及任何其他债务)在每月收入中所占的比例。通常,TDS 比率不得超过月收入的40%。

您是否已获得预先批准?

在寻找房产之前先为贷款获得预先批准,这样可让您对自己能负担的房产有着更现实的预期。

但是,请注意,预先批准的金额可能估计过高,超过您实际可承担的供款。如果市场状况、利息率或您的个人情况发生变化,那么获得预先批准并不能保证您在实际申请时将获得批准。

在哪里获得预先批准?

您可通过银行和信用合作社等传统贷款方获得抵押贷款预先批准,也可以通过房贷经纪人(充当您和贷款方之间的中介)来获得。房贷经纪人代表您协商抵押期限和房贷利率,通常还会在许多不同的贷款方(包括抵押贷款融资公司)之间选择。

您是否了解自己的信用等级?

订购一份信用报告,以确保报告中没有任何差错,因为贷款方在批准您的抵押贷款之前会审查该报告。信用报告是您的财务历史记录的综述,并且显示了您过去在清偿债务方面的记录。

加拿大消费者财政机构(FCAC) 是一个联邦政府机构,它提供了有关如何免费订购信用报告以及如何提高信用等级的技巧。访问 FCAC 网站

Step 3. 了解贷款选择


房地产抵押贷款是一种专用于购买房地产的贷款。您的还贷金额取决于贷款总额、贷款利率以及还款期限(清偿期)。

哪种类型的抵押贷款最适合您?

固定利率抵押贷款: 在特定时期内利率不变。您的付款在抵押贷款期限内保持不变,因此当利率随着时间变化而增长时,您不需要支付更多款项。
可变利率抵押贷款:如果利率上升或下降,您支付的利息可能会变化。
普通抵押贷款:需要支付房产价值的 20% 或更高的首付。对于普通抵押贷款,您不需要投保抵押贷款违约保险。
封闭式抵押贷款:未缴付提前还款额时,该抵押贷款不得提早付清。
开放式抵押贷款:可在期限内的任何时候付清而无需支付手续费的一种抵押贷款。开放式抵押贷款的利率可能高于具有相同期限的封闭式抵押贷款。

哪种抵押贷款的特点合适您?

可转让的抵押贷款:如果出售现有房产,您可将抵押贷款转移给您的新房产,同时保持现有的利率。您也许可通过转移抵押贷款来规避提前还款。

提前还款权利:您可一次付清提前还款额或提高每月付款,而无需支付手续费。这可帮助您更快还清抵押贷款和节省利息费。

可能面临的解约罚金

如果您提前偿还大部分的抵押贷款,或如果由于不可预料的生活变化(例如,婚姻关系破裂、配偶死亡或调动工作)而改变了抵押贷款,则可能必须支付罚金。

您需要知道贷款机构如何计算提前偿还款罚金。仔细阅读您的抵押贷款合同,确保您在签署之前已理解如何计算罚金。

Step 4. 了解政府资助计划

联邦政府制定有资助计划来帮助购房者。了解政府计划要求以知晓您是否可以得到部分资助。

首次购房者的税收抵免

符合资格的置业者可获得 5,000 加币不可退款的所得税抵免。提供高达 750 加币的税款减免以帮助首次购房者降低购买成本。有关更多信息,请查看加拿大税务局CRA网站。

购房者计划

首次购房者可从注册退休储蓄计划(RRSP) 中一次性提取 25,000 加币以帮助购买或建造房屋。通常,您必须在 15 年内还清从RRSP 提取的款项。更多详情请查看CRA网站。

首次购房安省土地转让税部分退还​

首次购房者的安省土地转让税最高可返还$4,000


Step 5. 寻找房源


找到理想的房屋是一个漫长的过程。您的房地产经纪人将帮助确定适合您的房屋类型,并且会不断寻找符合您需求的新房源。

您想要居住在哪里?

是市中心、靠近郊区还是郊区?
您是否时常需要在两地之间往返? 您是否需要使用公交和轻轨?您的交通费用预算是多少?
附近是否有学校、社区中心?您的孩子怎样交通去上学?

您更喜欢哪种类型的房子?

     独立式住宅 (Detached House)

    半独立住宅 (Semi-Detached House)

    联排住宅 (Townhouse, Row House)

    多单位住宅 (High Rise Apartment)

产权类型是什么? 


  • 永久产权 (Freehold)

   您拥有土地和房屋,并对房屋内部和外部的所有东西负责。

  • 共管产权 (Condominiums)

   您拥有住宅单位的所有权并共享共用空间(Common Element)的所有权。共管物业管理委员会负责建筑物和室内公用部位(例如过道、电梯、停车场和宅地)的维修。您向公寓业主管理委员会支付月费以涵盖维护费用。各物业的管理费用因包含内容不同而差异很大,从100多加元至600多都是可能的,通常会包含水电气使用费、电视服务费和税费。可能还需购买或租用停车位。

   共管公寓通常对于噪声、公共区域的使用和单位内改建有着严格的规定。请在购买之前先了解公寓的规则条例。

  • 合作公寓 (Co-operation)

   与共管公寓类似,但您不拥有单位所有权,而是在整座建筑物中拥有自己的股份。合作住户通过月费来支付管理及维修费,并且受到业主管理委员会的规则和条例的制约。

   当您决定出售您的股份时,业主管理委员通常有权拒绝潜在买家。请在购买之前先了解合作公寓规则条例。

Step 6. 房地产买卖合同


在看了许多不同的房屋之后,您最后找到一个理想的房屋! 下一步就是寻求和卖方达成买卖合同的确立。

房地产买卖合同(Offer)

安省使用的规范的房地产买卖合同正式名称是《Agreement of Purchase and Sale》(安省地产局规范文本Form100)。这是一份购买房屋的正式法律协议, 一旦被卖方接受即具有法律约束力。

向买方提交买卖合同的过程,通常称为下Offer。初次向卖方提交的合同里,可根据情况设定贷款审批或验房等条件的期限。如果在期限到达时,有任何条件不能符合,即使卖方已经接受报盘,您也可更改或取消报盘。

预付金

在提交买卖合同,确定购买意向时需要缴纳预付金。具体金额根据房屋的买家和市场情况而变化。一般为交易价格的5%。

预付款缴纳至对方经纪公司的信托账户内,以保证足够的安全。

有效的身份证明

联邦犯罪所得(洗黑钱)和恐怖主义融资法案 (PCMLTFA) 要求地产经纪人确认涉及不动产交易的客户身份。您的经纪人需要记录您的姓名、地址、出生日期和职业以便归档,这些记录将保存至少五年。他们需要查验您有效的身份证件。

地产经纪人会主导整个合同确定的过程

当您有了购买意向后,您的地产经纪人会和对方的经纪人初步沟通,了解情况,(比如卖方要求的定金,交割日期,特别条款等),以便提出更容易被卖方接受的合同。

您的地产经纪人会和您一起起草合同,并解释合同文本内的各项条款。

您的地产经纪人会提交合同邀约给对方的地产经纪人。卖方的经纪人会向卖方传递和解释您的合同条款,并和卖方讨论接受,拒绝或者修改部分条款后给出一个反向的Offer。

您的地产经纪人会和对方经纪人保持沟通,谈判购买价格,协商修改具体条款,寻求达成双方一致的意向。

当双方都对买卖合同的条款没有异议,并最终签字确认后,房地产买卖合同就正式起效并受到合同法约束。

Step 7. 后续相关费用


房地产的正式交割过户,需要律师的参与,您还需要为一些相关费用准备充分的预算。主要包括与购买房屋相关的法律、行政和垫付费用。了解这些费用将帮助您更准确地做预算。这是房屋交易价格以外的费用。

土地转让税 

土地转让税是您在购买房地产时在您所在省征收的一次性税费。该税费基于房地产买家的百分比来征收,各个省的税费不一样。有些自治市也会收取额外土地转让税(例如,多伦多)。

 

相关法律费用

法律费用是指律师收取的费用以及垫付的政府费用。包括:

  • 对房产执行产权调查;
  • 登记新产权;
  • 获取相关文档,例如房产留置权的调查报告和证据;
  • 检查税费调整表、水电气使用费账单以及卖方在完成交易日之前已经预付的其他费用。

可能产生的其他费用

  • 在交割日和首次贷款还款日之间的利息调整
  • 新房屋或经过广泛翻修的房屋的消费税 GST/HST
  •  产权保险费涵盖与产权欺诈、地界问题、产权问题以及房屋所有权质疑相关的损失
  • 水电气开户安装、互联网的开户押金及手续费
  • 搬迁费用
  • 如果您在搬入新家之前必须先离开现有住宅,则还可能发生储藏仓库费
  • 家具和家居用品

购房之旅到达终点,现在可以尽情享受您的新生活!